Les appartements abordables disparaissent du marché immobilier de Hanoï

Au deuxième trimestre 2024, le marché immobilier de Hanoi n’a pas vu d’offre de nouveaux appartements dont le prix est inférieur à 45 millions de VND (1 774 $) par mètre carré, un niveau considéré comme abordable, selon Savills Vietnam.

Le rapport de Savills sur le marché immobilier de Hanoi au T2/2024 a montré que l’offre nouvelle au T2 a diminué de 34% par rapport au trimestre précédent et de 25% par rapport à l’année précédente, avec 2 697 unités. Les phases suivantes de sept projets ont fourni 2 637 unités, soit 98 %, tandis que les 2 % restants proviennent de The Gloria by Silk Path dans le district de Ba Dinh. L’offre primaire de 10 317 unités a diminué de 20 % en glissement trimestriel et de 49 % en glissement annuel.

Depuis 2020, l’offre primaire d’appartements abordables (Grade C) a chuté de 45% chaque année. À l’avenir, ce segment contribuera à 25 % de l’offre, a déclaré Savills Vietnam.

« Hanoi donne la priorité au développement des infrastructures, créant ainsi une demande immobilière immédiate et une base de croissance à long terme. Les principaux projets de logements abordables se trouvent dans les zones suburbaines et les provinces voisines », a déclaré le cabinet.

En raison d’une offre nouvelle limitée, les ventes d’appartements neufs ont continué à augmenter. Plus précisément, le nombre d’unités vendues a atteint 5 085, en baisse de 4 % par rapport au trimestre précédent, mais en hausse de 104 % par rapport à l’année précédente. Les appartements de catégorie B ont représenté 96 % du total des ventes. L’offre nouvelle a enregistré un taux d’absorption de 59 %.

Hausse des prix de l’immobilier sur Hanoï

Les prix primaires ont atteint en moyenne 65 millions de VND (2 562 $) par mètre carré, en hausse de 10% en glissement trimestriel et de 24% en glissement annuel. « Depuis 2020, les prix primaires ont augmenté de 18% par an, tandis que ceux du marché secondaire ont augmenté de 14% par an », a noté le rapport.

L’augmentation des prix primaires et la réduction de l’offre primaire ont créé des conditions propices à l’augmentation des prix secondaires. Les produits secondaires sont pour la plupart prêts à être habités, avec un statut juridique complet.

Au second semestre, le marché de Hanoi comptera huit nouvelles offres pour les phases suivantes de deux projets existants, soit 13 460 appartements de catégorie B. Il n’y aura pas de nouvelles offres d’appartements de catégorie A et C. Le marché de Hanoi est en pleine expansion. Il n’y aura pas de nouvelles offres d’appartements de catégorie A et C. Les districts de Nam Tu Liem, Ha Dong et Gia Lam représenteront 93% de la part de marché. À partir de 2025, Hanoi accueillera près de 100 000 appartements provenant de 105 projets.

Les futurs grands projets comprennent Vinhomes Co Loa (385 hectares), North Hanoi Smart City (272 hectares) et Vinhomes Wonder Park (133 hectares). Ces projets, tous développés par des investisseurs connus et reconnus, contribueront à 40 % de l’offre future.

Do Thi Thu Hang, directrice principale des services de conseil chez Savills Hanoi, a déclaré que les perspectives du marché immobilier de Hanoi sont basées sur l’augmentation des actifs personnels et l’expansion de la classe des revenus moyens. L’amélioration des infrastructures a stimulé le développement de projets à grande échelle à proximité.

Une baisse de l’offre de logements immobilier

Parallèlement, Nguyen Van Dinh, président de l’Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a déclaré que depuis 2018, les politiques liées aux sources de capitaux et les décisions des agences sur le contrôle du marché immobilier ont fait chuter l’offre de logements. Pendant ce temps, la demande de logements n’a cessé d’augmenter, poussant les prix à Hanoi vers de nouveaux sommets, en particulier dans le segment des appartements.

« Les prix des appartements à Hanoi ont augmenté pendant des dizaines de trimestres consécutifs. L’indice des prix des appartements de la capitale au premier trimestre 2024 a augmenté de 48 points de pourcentage par rapport à Q1/2019 et de 8 points de pourcentage par rapport à Q4/2023 – la plus forte augmentation au cours des cinq dernières années », a-t-il déclaré.

Dinh a attribué l’augmentation des prix des appartements à Hanoi à l’amélioration continue des infrastructures qui a fait grimper la valeur des biens immobiliers. Mais une augmentation de trois ou quatre fois des prix du logement n’est pas raisonnable, a-t-il noté, ajoutant que le marché de Hanoi est trop pauvre en offre.

« D’ici à 2025, en moyenne chaque année, Hanoi sera confrontée à une pénurie d’environ 50 000 appartements. Entre-temps, le nombre de projets de logements commerciaux nouvellement autorisés ne cesse de diminuer, et le marché est totalement dépourvu d’appartements abordables », a-t-il déclaré.

Il a insisté sur la nécessité d’une coordination entre les organismes publics et les acteurs du marché pour stabiliser ce dernier.

Les maisons en rangée et les villas ne s’améliorent pas encore, mais les prix continuent d’augmenter

Contrairement au segment des appartements, le rapport de Savills Vietnam souligne que les segments des maisons de ville et des villas n’ont pas connu d’amélioration au 2ème trimestre.

L’offre nouvelle a atteint 128 unités, en hausse de 38 % en glissement trimestriel mais en baisse de 2 % en glissement annuel, provenant principalement de deux projets existants à Ha Dong : An Quy Villa (54 unités) et Solasta Mansion (51 unités). Dans le même temps, An Lac Green Symphony dans le district de Hoai Duc a fourni 12 nouvelles maisons de ville et Him Lam Thuong Tin dans le district de Thuong Tin 11.

L’offre primaire a compté 608 unités pour 16 projets, soit une baisse de 9 % par rapport au trimestre précédent et de 24 % par rapport à l’année précédente. Les villas ont dominé avec 39% de l’offre primaire totale.

Marché de la propriété dans la capitale vietnamienne

Au cours du trimestre, 111 unités ont été vendues, en baisse de 40% par rapport au trimestre précédent mais en hausse de 5% par rapport à l’année précédente. L’offre nouvelle a eu un taux d’absorption de 48%, en baisse de 15 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent et de 3 points de pourcentage par rapport à l’année précédente.

La majorité des transactions primaires (61%) ont été enregistrées dans le district de Ha Dong grâce à des projets d’infrastructure presque achevés tels que la rue Le Quang Dao, dont la mise en service est prévue pour le T4/2024. Les districts de Hoang Mai et Hoai Duc suivent avec 14% et le district de Thuong Tin 9%.

Notamment, l’offre de villas provenant de projets à prix élevé a entraîné une augmentation du prix primaire des villas de 9% en glissement trimestriel, à 178 millions VND (7 013 $) par mètre carré. Le prix des maisons en rangée a diminué de 2 % en glissement trimestriel pour atteindre 188 millions de VND par mètre carré, car de nombreuses unités à prix élevé ont été vendues et il ne reste plus que des unités à bas prix. En revanche, le prix des maisons de ville a augmenté de 3 % en glissement trimestriel pour atteindre 288 millions de VND par mètre carré, en raison d’un manque de produits bon marché.

Les prix de vente élevés sur le marché primaire ont continué à stimuler le marché secondaire. Le prix secondaire des villas était inférieur de 8 % au prix primaire, tandis que le prix des maisons en rangée était inférieur de 5 %.

Au cours du second semestre de cette année, le marché de Hanoi accueillera 13 projets avec 2 951 unités, le district de Dong Anh représentant 34 %, Ha Dong 19 % et Hoai Duc 16 %.